Αναλυτικός οδηγός της ΑΑΔΕ – Επιφυλάξεις συμβολαιογράφων για τη διαδικασία
Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που από τις 3 Μαρτίου 2021 προβαίνει σε αγοραπωλησία ακινήτου εντός αντικειμενικού συστήματος, υποβάλλει προαιρετικά με ηλεκτρονική μορφή τη δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων, μέσω των πιστοποιημένων συμβολαιογράφων, ενώ από την 1η Ιουνίου 2021 η ηλεκτρονική διεκπεραίωση των μεταβιβάσεων ακινήτων θα είναι υποχρεωτική.
Στόχος της ΑΑΔΕ είναι να μπει «τέλος» στη χρονοβόρο σήμερα διαδικασία που προβλέπει τη χειρόγραφη συμπλήρωση των δηλώσεων και των συνυποβαλλόμενων φύλλων υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, τη συγκέντρωση των δικαιολογητικών εγγράφων, το σκανάρισμα των δηλώσεων, των φύλλων υπολογισμού και των δικαιολογητικών και την ένα προς ένα αποστολή τους, μέσω e-mail, στην αρμόδια ΔΟΥ ή την ταχυδρομική αποστολή του φακέλου με τις δηλώσεις, τα φύλλα υπολογισμού και τα δικαιολογητικά στη ΔΟΥ ή την αυτοπρόσωπη μετάβαση του φορολογούμενου για την κατάθεση του φακέλου με τις δηλώσεις και τα δικαιολογητικά στο πρωτόκολλο της ΔΟΥ.
Σωρεία προβλημάτων
Ωστόσο, οι συμβολαιογράφοι δεν συμμερίζονται την αισιοδοξία της ΑΑΔΕ για το εγχείρημα και τη διευκόλυνση που φιλοδοξεί να παράσχει στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Όπως υποστηρίζουν, οι συναλλαγές κάθε άλλο παρά θα επιταχυνθούν και διευκολυνθούν, αφού η πολυπλοκότητα του πολυδαίδαλου, ασαφούς, προβληματικού και αντιφατικού συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών (καθώς άλλη αξία υπολογίζεται στη μεταβίβαση, άλλη στον ΕΝΦΙΑ κοκ.) μεταφέρεται ουσιαστικά σε «ηλεκτρονικό» περιβάλλον, με μία πλατφόρμα μη λειτουργική που εμφανίζει μάλιστα σωρεία προβλημάτων.
Οι πολίτες, από την πλευρά τους, σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους, θα καλούνται να ελέγξουν τις δηλώσεις και να τις υποβάλουν με ευθύνη τους και ακολούθως να περιμένουν 60 ημέρες για τον έλεγχό τους, ώστε να είναι σίγουροι ότι έτυχαν απαλλαγής φόρου ή ότι τους επιβλήθηκε ο σωστός φόρος. Στην περίπτωση μάλιστα που τους ζητηθούν επιπλέον έγγραφα θα πρέπει να σπεύσουν εντός 5 ημερών να τα αναζητήσουν, εν μέσω πανδημίας, από τις αρμόδιες αρχές και να τα υποβάλουν εμπρόθεσμα.
Ο οδηγός της ΑΑΔΕ
Για τη διαδικασία των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων των ακινήτων η ΑΑΔΕ εξέδωσε αναλυτικό οδηγό με ερωτήσεις και απαντήσεις σε βασικά ερωτήματα, που ενδεχομένως απασχολούν όσους πρόκειται σύντομα να προβούν σε αγοραπωλησίες ακινήτων, με το ενδιαφέρον να επικεντρώνεται στη διόρθωση ενδεχόμενων λαθών, ακυρώσεων συναλλαγών ή λαθών.
1. Τι σημαίνει Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης;
Ο συμβολαιογράφος μπορεί να αποθηκεύει προσωρινά ότι έχει καταχωρήσει με έλεγχο ορθότητας στις ενότητες της δήλωσης «Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης». Σε περίπτωση που παραλείψει να συμπληρώσει κάποια υποχρεωτικά πεδία, μετά την «Αποθήκευση» θα εμφανιστούν στην οθόνη προειδοποιητικά μηνύματα (π.χ. τίμημα).
2. Ποιο τίμημα δηλώνεται στην εφαρμογή σε περίπτωση μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου ακινήτου που θα συνταχθεί ένα συμβόλαιο;
Επειδή υποβάλλονται ξεχωριστές δηλώσεις από κάθε αγοραστή που πρόκειται να συνταχθεί ένα συμβόλαιο, ως φορολογητέα αξία είναι η συμπλήρωση του αναλογικού τιμήματος σε κάθε δήλωση.
3. Ποιο τίμημα δηλώνεται στην εφαρμογή σε περίπτωση μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου ακινήτου με Απαλλαγή Α’ Κατοικίας που θα συνταχθεί ένα συμβόλαιο;
Επειδή υποβάλλονται ξεχωριστές δηλώσεις από κάθε αγοραστή που πρόκειται να συνταχθεί ένα συμβόλαιο, ως φορολογητέα αξία είναι η συμπλήρωση του αναλογικού τιμήματος σε κάθε δήλωση το οποίο επιδρά στην απαλλαγή Α’ Κατοικίας.
4. Όταν μεταβιβάζονται ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες στην ίδια οικοδομή, τι τίμημα δηλώνεται;
Στην περίπτωση που πρόκειται για αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες μη ομαδοποιημένες δηλώνεται ξεχωριστό τίμημα για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία. Για την επιβολή του φόρου εξετάζεται αυτοτελώς το κάθε ακίνητο/αυτοτελής ιδιοκτησία και επιβάλλεται φόρος στο μεγαλύτερο ποσό μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.
5. Ποια φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτων (ΦΥΑΑ) συμπληρώνονται;
Ανάλογα με το είδος του ακινήτου συμπληρώνονται υποχρεωτικά τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου (ΦΥΑΑ) που προτείνει η εφαρμογή και αναλόγως την ιδιαιτερότητα του κάθε ακινήτου συμπληρώνονται και επιπλέον.
6. Τι σημαίνουν τα μηνύματα στα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτων (ΦΥΑΑ);
Όλα τα πεδία (προσδιοριστικά και τεχνικά) είναι υποχρεωτικό να συμπληρώνονται αντίστοιχα και ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες του εκάστοτε ακινήτου για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας. Έχουν διαμορφωθεί κριτήρια ελέγχου των εντύπων ως προς τον ορθό προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (π.χ. επιφάνεια ακινήτου, όροφος, πρόσοψη, Τ.Ζ όπου δεν εμφανίζεται κ.λπ.).
7. Πού και πώς υποβάλλονται οι τροποποιητικές δηλώσεις ΦΜΑ;
Αρχικά θα υποβάλλονται χειρόγραφα στην αρμόδια ΔΟΥ που υποβλήθηκε η αρχική δήλωση ΦΜΑ. Σε επόμενες εκδόσεις της εφαρμογής προβλέπεται η υλοποίηση αντίστοιχης εφαρμογής ηλεκτρονικής υποβολής τροποποιητικής δήλωσης ΦΜΑ.
8. Αν απορριφθεί μία δήλωση, ποια διαδικασία ακολουθείται από τον συμβολαιογράφο; Μέχρι ποιο στάδιο η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο;
Μέχρι την τελευταία αποδοχή/υποβολή από τους συμβαλλόμενους. Η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο (αφού πρέπει πρώτα να ακυρωθούν τα ΦΥΑΑ για διορθώσεις μέχρι το πεδίο «Καταβληθέν Τίμημα Μεταβιβαζόμενου Ακινήτου»). Στη συνέχεια μπορεί να αποθηκευτεί προσωρινά ή να υποβληθεί ξανά προς τους συμβαλλόμενους για αποδοχή.
9. Σε ποιο όνομα εκδίδεται η ταυτότητα οφειλής ΦΜΑ;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου βαρύνει τον αγοραστή και ως εκ τούτου και η ταυτότητα οφειλής. Ο αντίκλητος/νόμιμος εκπρόσωπος με την ταυτότητα οφειλής θα εξοφλήσει την οφειλή σε οποιαδήποτε συνεργαζόμενη τράπεζα.
10. Όταν η δήλωση υποβάλλεται από αντίκλητο/νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή, με αίτημα Α’ Κατοικίας, νομιμοποιείται να επιλέξει το πεδίο της υπεύθυνης δήλωσης Ν. 1599/1986 ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις Α’ Κατοικίας;
Για να μπορεί να νομιμοποιηθεί ο πληρεξούσιος του αγοραστή να επιλέξει το πεδίο ότι «Πληρούνται οι προϋποθέσεις Α’ Κατοικίας», επειδή επέχει υπεύθυνης δήλωσης Ν.1599/1986 θα πρέπει να αναφέρεται ρητά στο ειδικό πληρεξούσιο για τη διεκπεραίωση μιας υποθέσεως και στα πλαίσια της υπόθεσης αυτής μπορούν να συμπληρώνουν και να υπογράφουν, για λογαριασμό του εντολέα τους, υπεύθυνες δηλώσεις του άρθρου 8 του Ν.1599/1986 (ΣΧΕΤ. ΔΙΑΔΠ/2674/2006).
11. Απαλλαγή Α’ Κατοικίας από συζύγους. Ποια/πόσα προστατευόμενα τέκνα δηλώνονται στην κάθε δήλωση;
Ο αριθμός των προστατευόμενων τέκνων είναι ο ίδιος και στις δύο δηλώσεις. Δηλώνεται το σύνολο των προστατευόμενων τέκνων της οικογένειας.
12. Τι σημαίνει «Απαλλαγή Α’ Κατοικίας άλλη φορά»;
Ο αγοραστής αν έχει λάβει απαλλαγή Α’ Κατοικίας στο παρελθόν θα πρέπει να επιλέξει το checkbox «Απαλλαγή Α’ κατοικίας Άλλη Φορά» και να καταχωρίσει τα σχετικά απαιτούμενα πεδία.
13. Όταν υπάρξει διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή) – ματαίωση της πώλησης πριν την αποδοχή της δήλωσης, πώς ακυρώνεται η δήλωση;
Ο συμβολαιογράφος θα ακυρώσει τη δήλωση στην εφαρμογή.
14. Διαφωνία συμβαλλομένων – Ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Πώς ακυρώνεται η δήλωση από τον συμ/φο;
Στην ηλεκτρονική εφαρμογή ΦΜΑ υπάρχει η δυνατότητα στον συμβολαιογράφο, μέσα σε ένα χρόνο από την υποβολή της δήλωσης, να επιλέξει από το μενού της εφαρμογής «Ακύρωση Δήλωσης λόγω μη σύνταξης συμβολαίου» όταν για συγκεκριμένη δήλωση δεν έχει συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο και δεν έχει καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου στην εφαρμογή. Πέραν του έτους ακύρωση λόγω μη σύνταξης συμβολαίου τηρείται η χειρόγραφη διαδικασία που προβλέπουν οι διατάξεις.
15. Διαφωνία συμβαλλομένων – Ματαίωση της Ε πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Η δήλωση έχει ακυρωθεί από τον συμβολαιογράφο. Πώς επιστρέφεται ο φόρος;
Όταν ο αγοραστής εγκρίνει/υποβάλει την ακυρωτική δήλωση, θα δημιουργηθεί το ΑΦΕΚ, ώστε σε περίπτωση που έχει πληρωθεί ο φόρος να μπορεί να επιστραφεί το ποσό στον φορολογούμενο.
16. Μετά την αποδοχή/υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλόμενους ποια διαδικασία ακολουθείται;
Ο συμβολαιογράφος θα συντάξει σύμφωνα με τον νόμο το σχετικό συμβόλαιο εάν έχει εξοφληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και έχει εκδοθεί αποδεικτικό καταβολής φόρου.
17. Μέχρι ποιο στάδιο οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη;
Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη μέχρι την τελευταία αποδοχή της δήλωσης.
18. Λάθος αγοραστής σε προσωρινά αποθηκευμένη δήλωση. Πώς γίνεται από τον συμβολαιογράφο η διόρθωση;
Όταν έχει καταχωρηθεί λάθος αγοραστής για να γίνει η διόρθωση-αλλαγή αγοραστή, θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.
19. Πώς μπορούν οι συμβαλλόμενοι και ο συμβολαιογράφος να δουν πώς υπολογίσθηκε η φορολογητέα αξία;
Αφού εισέλθουν στην εφαρμογή με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης (user name & password) αναζητούν τη δήλωση με καταχώριση του αριθμού της δήλωσης και στην ενότητα Μεταβιβασθέντα Δικαιώματα & Ποσοστά Ακινήτου Αγοραστή επιλέγοντας το πεδίο info.
20. Διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο η λάθος ΔΟΥ του ακινήτου μετά την αποδοχή της δήλωσης;
ΟΧΙ. Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα αρχική δήλωση ΦΜΑ.
21. Πότε καταχωρείται το συμβόλαιο;
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαίου να ενημερώσει τη φορολογική διοίκηση για τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου και για τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος και να επισυνάψει στην εφαρμογή αντίγραφο αυτού.
22. Τι γίνεται σε περίπτωση λάθους καταχώρισης αριθμού ή ημερομηνίας συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο;
Δεν θα μπορούν να διορθωθούν από τον συμβολαιογράφο. Το οποιοδήποτε λάθος καταχώρισης στον αριθμό ή την ημερομηνία του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο θα διορθώνεται από την αρμόδια ΔΟΥ μετά από αίτημά του και ανέβασμα του σωστού αρχείου στην εφαρμογή.
Αριθμός Μ.Η.Τ.: 232375 